Erreur de superficie sur la fiche descriptive

Erreur de superficie sur la fiche descriptive

J’ai eu le plaisir de représenter les acheteurs d’un terrain en bordure du Richelieu, dont le jugement a été rendu récemment en leur faveur (Miller c. Tynsley QCCQ 1699).

Il s’agit d’une décision intéressante à plusieurs égards.

1. Les faits sont relativement simples:

Les acheteurs ont été intéressés audit terrain, notamment par la fiche descriptive publiée par le courtier immobilier de la venderesse, indiquant une superficie totale de plus de 81,000 pieds carrés, le tout soutenu par un vieux certificat de localisation et les comptes de taxes foncières alors disponibles.

Un nouveau certificat de localisation est donc commandé, mais il n’est pas disponible le jour de l’instrumentation de la vente.

Sur recommandations du notaire instrumentant, la vente a tout de même lieu en l’absence du nouveau certificat de localisation au prix de 110,000.00$.

Après la vente, les acheteurs s’aperçoivent, en recevant finalement leur nouveau certificat de localisation, ainsi que leurs nouveaux comptes de taxes foncières, que la superficie dudit terrain est en réalité d’un peu moins de 56,000 pieds carrés!

Les acheteurs demandent donc d’être indemnisés pour les 26,000 pieds carrés manquants.

Les acheteurs réussiront tout de même à revendre ledit terrain à un tiers 2 ans plus tard, soit avant la tenue du procès, en contrepartie de la somme de 128,000.00$.

La différence de superficie serait notamment due à la Loi sur le domaine Hydrique (L.Q. 2009 c 31.) publiée au Registre Foncier de l’immeuble en cause avant même l’offre d’achat des acheteurs en question.

2. Trois éléments à retenir de cette décision:

En premier lieu, bien que la responsabilité de contenance, tout comme la garantie légale, incombent normalement au vendeur d’un immeuble, il est possible d’obtenir indemnisation de la part de l’ensemble des auteurs des fautes contributives au dommage.

Ici, tant la responsabilité de la venderesse, que celle du notaire seront retenues, in solidum. Il s’agit d’une notion élaborée par la jurisprudence permettant de pallier à la solidarité légale, telle qu’elle est actuellement prévue au Code Civil du Québec. Cette notion à elle seule pourrait faire l’objet de différentes chroniques, et nous vous invitons d’ailleurs sans hésitations à consulter le Blogue d’un de nos Confrère, Me Karim Renno, intitulée A Bon Droit, pour en connaître davantage sur le sujet:

(http://www.abondroit.com/2016/04/lorsque-le-vendeur-et-le-notaire.html).

Pour l’heure, retenons que cela permet aux acheteurs en cause de réclamer 100% du montant accordé par jugement, à l’une ou l’autre des défenderesses ainsi condamnées.

En deuxième lieu, cette décision fait jurisprudence relativement à la Loi sur le domaine hydrique. En effet, l’article 7 de ladite loi, indique qu’aucune poursuite judiciaire ne peut être instituée contre quiconque, afin de réclamer des dommages qui résulteraient de son application.

Les parties défenderesses ont d’ailleurs présenté des demandes de rejet, tant au début du dossier qu’au moment du procès sous ce motif.

Un premier jugement sera rendu contre cette demande de rejet en 2013 (Miller c. Tynsley QCCQ 10724), adoptant plutôt la thèse des acheteurs, à l’effet que ces derniers ont été privés de leurs options d’acquérir ledit terrain ou non, ou encore de renégocier le prix offert, en toute connaissance de cause, ne connaissant pas alors l’erreur de superficie et encore moins l’existence de la Loi sur le domaine hydrique pourtant publié sur le lot en cause. Cette thèse tiendra la route au procès également. En effet, il en aurait été autrement si la loi en question avait été publiée après l’acquisition du terrain en cause par les acheteurs.

En troisième lieu, la revente à prix plus élevée d’un immeuble n’est pas une fin de non recevoir. En effet, les acheteurs ont obtenus gain de cause malgré une revente à un prix supérieur au prix d’acquisition de 18,000.00$ (soit 16% d’augmentation en deux ans) alors que cette somme excède pourtant le montant du dommage, à première vue. Le motif: les articles 1720 et 1737 du Code Civil du Québec sont clairs, relativement à la contenance que le vendeur s’engage à délivrer.

Bonne lecture!