Les Petites Croyances

La Double Rétribution en Voie d’Exctinction

Le 10 décembre 2008, la Cour d’Appel a fait le point quant à la controverse jurisprudentielle existante en matière de double rétribution, tel qu’il appert de l’arrêt Ibrahim (CA).

Aussi, bien que cet arrêt ait infirmé le jugement de première instance, ce dernier demeure une ressource pertinente notamment pour les plaideurs en droit du courtage immobilier (CQ).

D’une part, le jugement de première instance a été rendu par le Juge Henri Richard J.C.Q, à savoir un des auteurs québécois les plus prolifiques en matière de droit du Courtage Immobilier.  D’autre part, ce jugement de quelques 61 pages, contient une revue exhaustive de la jurisprudence des 30 dernières années relativement aux recours en réclamation de rétributions par des courtiers immobiliers inscripteurs contre des promettant-acheteurs ayant fait défaut de passer acte.

Or, avant de traiter des motifs de ces deux jugements, un retour sur les faits s’impose.

Le 16 décembre 2003, Monsieur et Mme Ibrahim soumettent une offre d’achat pour l’acquisition d’un immeuble en contrepartie de la somme de 490,000.00$.

Cette offre est conditionnelle à la visite des lieux; à l’obtention d’un prêt hypothécaire de 405,000.00$; à l’inspection de l’immeuble en cause par un inspecteur préachat ainsi qu’à la vente préalable de l’immeuble des promettant-acheteurs.

Le même jour, à la demande de leur courtier immobilier, les promettant-acheteurs acceptent de retirer leur dernière condition, à savoir celle de la vente de leur propre immeuble, afin de rendre leur offre plus alléchante pour les vendeurs.

Les autres conditions seront levées dans les délais prescrits et le 28 décembre 2003, une modification est acceptée tant par les promettant-acheteurs que par les vendeurs, suite à l’inspection de l’immeuble en cause, afin de réduire le prix de vente à 475,000.00$.

La transaction est alors liée et l’instrumentation de la vente est fixée au 1er avril 2004.

Cependant, le 23 février 2004, n’ayant toujours pas vendu leur propriété et n’ayant pas reçu des sommes qu’ils attendaient provenant d’actifs détenus en Martinique, les promettant-acheteurs livrent une lettre de désistement aux vendeurs ainsi qu’aux courtiers immobiliers impliqués dans cette transaction.

Les promettant-acheteurs désirent ainsi mettre fin à la transaction dû à des circonstances hors de leur contrôle ne leur permettant pas d’acquérir l’immeuble en cause dans les délais prévus, à savoir avant le 1er avril 2004.  Ils offrent ainsi aux vendeurs qu’ils remettent leur propriété sur le marché afin de la revendre à un  tiers en leur indiquant toutefois que s’ils ne trouvaient pas d’autres acquéreurs, ils pourraient alors reconsidérer leur position.

Les vendeurs ne répondent pas à cette lettre et ils remettent cependant leur propriété sur le marché.   Une visite d’un autre promettant-acheteur a lieu le 1er mars 2004, suivi d’une offre d’achat le 5 mars 2004, laquelle est acceptée le 8 mars 2015, en contrepartie de la somme de 515,000.00$.  L’acte de vente sera instrumenté le 7 mai 2004 à ce prix.

Le Jugement de première instance

Les courtiers immobiliers en cause réclament aux promettant-acheteurs la rétribution de 27,318.44$ qu’ils n’ont pas touchée puisque ces derniers n’ont pas procédé à la signature de l’acte de vente de l’immeuble en cause.

Après avoir procédé à une revue exhaustive de la jurisprudence applicable, le Juge de première instance indique qu’il est effectivement possible, pour un courtier immobilier inscripteur, de réclamer sa rétribution directement à l’encontre d’un tiers au contrat de courtage, à savoir le promettant-acheteur, lorsque l’échec de la transaction lui est attribuable, notamment en vertu de l’article 1457 du Code Civil du Québec.

Le Juge de première instance conclut à la mauvaise foi des promettant-acheteurs, qualifiant leur lettre de désistement de « coup de théâtre » dans le but de se désister unilatéralement, s’autorisant de conditions non contenues à leur offre d’achat, à savoir la vente préalable de leur propriété et le financement provenant de la Martinique.

Le Juge de première instance soulève notamment le fait que les promettant-acheteurs avaient indiqué sur leurs fiches descriptives pour la vente de leur propre immeuble : « attention pas de visite avant le 15 mai », au paragraphe 57 de sa décision.  Or, ceci met effectivement à mal la condition de vente préalable de cet immeuble pour la transaction en cause.

Ayant conclu à la responsabilité extracontractuelle des promettant-acheteurs, le Juge de première instance traite ensuite des dommages, puisque ces derniers allèguent qu’ils n’y en a pas, compte tenu de la revente dudit immeuble par les mêmes courtiers immobiliers, leur ayant permis de toucher une rétribution de 29,618.94$ le 7 mai 2004, à savoir 2,300.50$ de plus que la rétribution initialement prévue pour le 1er avril 2004.

Le Juge de première instance fait alors état de la controverse jurisprudentielle existante en la matière.

En effet, un premier courant jurisprudentiel est à l’effet que «  la deuxième vente est le résultat d’un tout autre travail, à la suite d’un tout autre contrat » (par. 161), et ne doit donc pas être considérée dans l’évaluation des dommages en cause.

Le deuxième courant jurisprudentiel  est plutôt à l’effet que la deuxième vente doit nécessairement être considérée puisque seule la perte du gain dont un courtier immobilier est privé doit être compensée.

S’autorisant notamment des articles 1412, 1434 du Code Civil du Québec, ainsi que de la Loi sur le Courtage Immobilier (L.R.Q. c. C-73.1 et désormais C-73.2), le Juge de première instance opte pour le premier courant jurisprudentiel et il condamne les promettant-acheteurs au paiement de la rétribution réclamée, ajoutant que conclure autrement permettrait aux promettant-acheteurs de bénéficier « d’une prime à l’irresponsabilité contractuelle et extracontractuelle, ce qui heurte le sens commun et l’esprit du droit civil » (par. 174).

La Cour d’Appel

Sous la plume des Juge Jacques Chamberland J.C.A, Julie Dutil J.C.A et Lise Côté J.C.A., la Cour d’Appel confirme qu’il est effectivement possible pour un courtier immobilier inscripteur de réclamer sa rétribution à l’encontre d’un promettant-acheteur, précisant toutefois que dans chaque cas, il faut examiner le comportement de ce dernier, avant de conclure à sa responsabilité.

Il n’y a donc pas de faute extracontractuelle automatique à l’égard dudit coutier immobilier dès lors qu’il y a faute contractuelle du promettant-acheteur. Chaque cas est donc un cas d’espèce.

En l’espèce, le défaut de réponse à l’offre de révocation de la promesse d’achat des promettant-acheteurs du 23 février 2004 et les actes posés par la suite par les vendeurs en cause sont donc venus mettre un terme au contrat.

La Cour d’Appel conclu donc à l’absence de faute extracontractuelle des promettant-acheteurs et elle infirme le jugement de première instance.

Par ailleurs, bien que la question des dommages soit alors sans objet, la Cour d’Appel tranche la controverse jurisprudentielle existante en matière de vente subséquente, en favorisant plutôt le deuxième courant jurisprudentiel aux paragraphes 58 et 59 :

« Lorsque l’immeuble faisant l’objet d’une offre d’achat qui ne mène pas à la conclusion d’un contrat par la faute du promettant-acheteur est par la suite vendu par le même courtier inscripteur, le tribunal ne peut omettre de considérer la commission ainsi reçue.  En effet, si l’immeuble visé par le litige avait été vendu à la suite de la première offre, il n’aurait certainement pas pu l’être une deuxième fois.  Comment prétendre alors que le courtier a droit à deux commissions, sans autre analyse?

Quand un tribunal évalue les dommages subis, il lui faut considérer tous les faits pertinents pour en arriver à établir une juste compensation. Dans ce but, il doit tenir compte non seulement de la commission reçue lors de la revente de l’immeuble, mais également de toutes circonstances pertinentes. Il est donc possible que la commission reçue ne soit pas prise en compte dans le calcul des dommages accordés ou qu’elle le soit en partie, mais il peut également arriver qu’elle le soit entièrement».

Conclusion

Il sera désormais très difficile pour un courtier immobilier inscripteur de réclamer sa rétribution à l’encontre d’un promettant-acquéreur, lorsqu’une transaction a avortée par la faute de ce dernier, alors que l’immeuble a par la suite été revendu à un tiers, le tout à l’intérieur des délais d’un même contrat de courtage.

Il ne fait aucun doute désormais que même lorsqu’une transaction avorte par la faute d’un promettant-acheteur, aucune rétribution ne pourra lui être réclamée si le courtier inscripteur arrive à revendre la propriété en cause à un prix égal ou supérieur à celui initialement prévu, le tout dans un délai plus ou moins rapproché à celui initialement prévu, comme en l’espèce.

Aussi, le courtier immobilier inscripteur ne pourra en principe poursuivre le promettant-acheteur fautif que pour la perte de gain en cas de revente à prix moindre, lorsque la revente a lieu dans un délai plus ou moins rapproché à celui initialement prévu (à savoir uniquement relativement au pourcentage de rétribution basé sur la différence de prix de vente).

Il reste donc à voir le traitement que réserveront les Tribunaux aux réclamations des courtiers inscripteurs à l’encontre des promettant-acheteurs fautifs, lorsque la revente de l’immeuble en cause n’aura lieu que beaucoup plus tard qu’initialement prévu.

Bien entendu, la question ne se posera pas lorsque le contrat de courtage prendra fin avant ladite revente et qu’un nouveau contrat de courtage aura alors été préalablement convenu avec les vendeurs de l’immeuble en cause.