Single Blog Title

LES DÉLAIS EN MATIERE DE VICES CACHÉS

Résumé
Lorsqu’un acheteur d’un immeuble y constate la présence de vices cachés(ex. : fourmis charpentières, infiltration d’eau, moisissures, ocre ferreuse, pyrite, etc.), il est alors souvent désemparé et il ne sait pas comment agir. À qui doit-il s’adresser pour obtenir indemnisation et à l’intérieur de quels délais ? De même, le vendeur qui reçoit une dénonciation pour vices cachés est tout autant désemparé. La présente chronique vise donc à répondre à ces questions, avec un intérêt particulier quant aux délais à respecter.

INTRODUCTION
Le soussigné agit tant en demande qu’en défense en matière de vices cachés. Cependant, pour les besoins de la présente chronique, nous nous attarderons en particulier aux démarches requises de la part de l’acheteur, pour ensuite traiter succinctement des démarches requises de la part du vendeur et des autres parties en défense.

Or, voici nos recommandations à l’égard de l’acheteur qui découvre que son bien est affecté d’un vice caché :

1. Contacter ses assureurs pour vérifier la possibilité de couverture, ne serait-ce que partielle ;
2. Faire évaluer la situation par un expert reconnu par la Cour (préférablement un ingénieur en bâtiment ou encore un architecte), afin de qualifier le vice en question (s’agit-il d’un vice caché ou plutôt d’un vice apparent ?), établir les sources dudit vice, ainsi que ses remèdes appropriés ;
3. Obtenir une ou des estimations de réparation (en fonction du rapport d’expertise préalablement obtenu), auprès d’entrepreneur(s) dument certifié(s), afin de quantifier les dommages en cause ;
4. Contacter le vendeur par téléphone dans un premier temps si possible, afin de l’aviser du problème, de l’inviter à venir constater la situation et tenter ainsi de régler le litige à l’amiable ;
5. Aussi, à défaut d’entente, livrer une dénonciation écrite au vendeur le plus rapidement possible, à l’intérieur des six premiers mois de la découverte du vice en question ;
6. Finalement, contacter un avocat spécialisé en droit immobilier, pour vérifier l’ensemble des parties pouvant avoir une part de responsabilité à l’égard du vice en question ; les délais de prescription ; préciser la marche à suivre ; les chances de succès, ainsi que les coûts (frais judiciaires et extrajudiciaires) à prévoir.

Nous concentrons donc nos commentaires sur les points 5 et 6, particulièrement quant à La Dénonciation, Les parties à impliquer, La prescription civile et Les moyens de défense des autres parties.

I– LA DÉNONCIATION
En vertu de l’article 1739 du Code civil du Québec, un acheteur qui découvre que le bien qu’il a acheté est affecté d’un vice doit le dénoncer par écrit à son vendeur dans un délai raisonnable à compter de sa découverte.

Le Code civil du Québec ne précise cependant pas davantage ce délai, d’où le recours à la jurisprudence. Chose certaine, plus il y a urgence à réparer, plus il faut s’empresser de procéder à ladite dénonciation. Il y a actuellement consensus quant au fait qu’un délai de six mois à compter de la découverte d’un vice constitue effectivement un délai raisonnable. Il y a cependant des exceptions permettant d’étirer considérablement ce délai, dans la mesure notamment où il est toujours possible de constater le vice en question .

Le but de ladite dénonciation est de permettre au vendeur de constater le vice en question ; de le faire évaluer afin de le qualifier de vice caché ou encore de vice apparent ; d’en connaître les sources et les remèdes, et, finalement, de procéder à la réparation en nature, par l’entremise de l’entrepreneur certifié de son choix, le cas échéant.

Or, le défaut de procéder à ladite dénonciation dans les délais requis et surtout avant les travaux de réfection sera généralement fatal et toute poursuite judiciaire de l’acheteur en rétrocession et/ou diminution de prix de vente de l’acheteur à l’encontre de son vendeur risque fort d’être rejetée pour ce seul motif .

En outre, l’acheteur doit procéder à ladite dénonciation pour chaque vice découvert (ex. : première découverte de fourmis charpentières et quelques mois plus tard, découverte de la présence d’ocre ferreuse). En effet, la dénonciation ne vaut pour ce qui y est évidemment énoncé, afin de permettre à son destinataire de prendre action en conséquence.

D’ailleurs, un vice ne vient malheureusement rarement seul. Lorsqu’il y a infiltration d’eau par exemple, il y a généralement efflorescence et moisissures également. La moisissure est souvent synonyme de contamination de l’air ambiant par des spores nocifs. Les fourmis charpentières se reproduisent quant à elles particulièrement bien dans des milieux humides et j’en passe.

Il est donc important de s’assurer que tous les vices découverts dans une propriété donnée ont été dument dénoncé au vendeur ainsi qu’aux autres parties responsables avant d’instituer quelque poursuite judiciaire que ce soit.

En outre, au moment où la dénonciation a lieu, l’acheteur n’a souvent pas encore obtenu d’estimations de réparation. Lorsque c’est le cas, il sera donc important de mettre en demeure le vendeur et les autres parties en défense de payer le montant desdites réparations en fournissant copie de ces estimations, et ce avant toute poursuite judiciaire.

La morale de l’histoire : il n’y a jamais trop d’avis de dénonciation! L’important est de transmettre toute l’information pertinente au vendeur et autres parties impliquées le cas échéant, afin de permettre une résolution rapide du litige par voie de réparation en nature ou encore monétaire. De même, à défaut de règlement, la position de l’acheteur lors de la poursuite judiciaire sera d’autant plus forte.

Finalement, on comprend que peu importe les parties que l’on désire impliquer dans un dossier en vices cachés, chacune de ces parties devra avoir reçu les mêmes avis de dénonciation avec les mêmes documents et informations.

Or, qui sont ces parties à impliquer, mis à part le vendeur?

II– LES PARTIES À IMPLIQUER
L’implication de parties additionnelles à un dossier en vices cachés constitue un couteau à deux tranchants. En effet, bien que cela ajoute de potentiels payeurs permettant l’indemnisation d’un acheteur lésé, cela a également comme conséquence d’ajouter des parties normalement représentées par avocats, ce qui majore la durée des procédures ainsi que la durée du procès et, donc, l’investissement de l’acheteur.

Par ailleurs, il est important d’impliquer toutes les sources de responsabilité afin d’éviter de voir son recours rejeté à procès, puisque le juge pourra déterminer que la responsabilité dans le dossier ne revient pas au vendeur, mais plutôt à l’inspecteur préachat par exemple.

S’il va de soi que le vendeur du bien doit être impliqué en raison de la garantie légale de qualité, d’autres acteurs peuvent effectivement l’être et chaque cas est un cas d’espèce.

L’acheteur pourra par exemple s’adresser non seulement à son vendeur, mais également directement aux propriétaires antérieurs tel que reconnu par l’arrêt Kravitz .

En effet, bien que le lien de droit contractuel, dans une transaction immobilière par exemple, se situe entre l’acheteur et son vendeur uniquement, ceci est également vrai pour chaque transaction précédente pour le même immeuble, entre les propriétaires qui se sont ainsi succédé (ce que nous appelons « la chaîne de titre »).

Or, ce qui se passe normalement en pratique, c’est que le propriétaire d’un immeuble donné qui y découvre un vice caché, poursuivre son vendeur, lequel en fera de même à l’égard de son vendeur et ainsi de suite.

Cependant, il arrive qu’un vendeur ne donne pas suite aux démarches du propriétaire lésé, par exemple lorsqu’il est insolvable. De même, il arrive également que l’expertise du propriétaire actuel démontre que ce sont les propriétaires antérieurs dans la chaîne de titre qui sont responsables du vice caché en question et donc de leurs dommages. Or, si ledit propriétaire lésé devait se limiter à poursuivre uniquement son vendeur direct, il n’aurait en pratique aucune chance d’obtenir indemnisation.

Or, l’arrêt Kravitz précité permet précisément d’exercer les droits en lieu et place de nos auteurs afin de palier notamment à ces situations.

L’acheteur pourra également dans certains cas s’adresser au notaire instrumentant , aux courtiers immobiliers impliqués dans la transaction ou encore à son inspecteur préachat, d’où la nécessité de recourir à un avocat spécialisé en droit immobilier afin de faire l’évaluation de la nécessité ou non d’impliquer d’autres parties que le vendeur immédiat.

III– LA PRESCRIPTION CIVILE
En matière de vices cachés, la prescription civile est de trois ans .

Un acheteur lésé a donc trois ans à compter de la découverte d’un vice caché pour instituer un recours contre toute partie responsable dudit vice à qui la situation a préalablement été dénoncée.

Il s’agit là de la règle et comme pratiquement toute règle de droit, elle souffre une exception, à savoir l’interruption de la prescription civile en vertu de l’article 2900 C.c.Q.
La meilleure façon de comprendre le fonctionnement de ladite interruption est d’observer un cas pratique.

Or, je représente actuellement un défendeur en vice caché, à savoir le quatrième propriétaire dans la chaîne de titres d’un immeuble, dont je garderai l’anonymat puisque le dossier n’est pas terminé.

Les propriétaires actuels ont vu toute la façade de leur immeuble s’effondrer peu de temps après leur acquisition en octobre 2013.

Ils ont dénoncé la situation par écrit à leur vendeur en octobre 2013 et ledit vendeur en a fait de même avec les propriétaires antérieurs, incluant mon client, quelques jours après avoir reçu la dénonciation des propriétaires actuels.

Faute d’entente, les propriétaires actuels ont institué une demande introductive d’instance en réduction de prix de vente à deux mois de la fin de la prescription civile de trois années, à l’encontre de leur vendeur.

Or, ledit vendeur a finalement institué une demande en garantie contre mon client plus de trois années après la prescription civile.

J’ai donc obtenu le mandat de demander le rejet du recours en garantie sur la base de la prescription, lequel a été récemment rejeté par l’honorable Yves Hamel, j.c.q., vu l’interruption de la prescription civile.

En effet, il faut savoir que la garantie de qualité est une obligation indivisible entre les différents propriétaires successifs d’un immeuble donné. Il s’agit donc d’une obligation solidaire ou encore in solidum entre l’ensemble des personnes ayant obtenu la propriété de l’immeuble en cause, remontant ainsi jusqu’à sa construction.

Donc, l’institution d’une demande introductive d’instance contre un de ces propriétaires dans les délais requis de trois ans, opère automatiquement interruption de la prescription civile à l’égard des autres, dans la mesure où la situation leur a préalablement été dénoncée. La jurisprudence est clair à cet égard .

Pour plus d’informations sur ladite obligation de qualité solidaire et indivisible, veuillez consulter l’ouvrage de l’auteur Jeffrey Edwards, désormais juge à la Cour du Québec .

Mon dossier doit donc malheureusement se poursuivre jusqu’à règlement final ou encore jusqu’à procès au fond.

IV–LES MOYENS DE DÉFENSE DES AUTRES PARTIES
Lorsqu’un vendeur ou encore une autre partie reçoit une dénonciation en matière de vices cachés, plusieurs moyens de défense s’offrent à ce dernier dont voici les principaux :

1. Procéder rapidement à une dénonciation à l’égard des propriétaires antérieurs et/ou à l’égard de toute autre partie impliquée dans la transaction en cause et ayant une part potentielle de responsabilité selon les mêmes délais généraux de six mois ;
2. Exiger toute la preuve du demandeur (rapport d’inspection préachat, police d’assurance et réclamation le cas échéant, acte de vente, documents préachat, expertise, estimations et factures) ;
3. Examiner attentivement surtout le rapport d’inspection préachat afin de déterminer si nous sommes plutôt en présence d’un vice apparent, le cas échéant ;
4. Procéder à une contre-expertise notamment afin de déterminer s’il existe une solution moins onéreuse afin de remédier au vice en cause ;
5. Obtenir des estimations de réparation de la part d’entrepreneurs certifiés à moindres coûts ;
6. Examiner la notion de plus-value en fonction de l’âge de l’immeuble ainsi que des composantes affectées par le vice en cause, le tout afin de réclamer une déduction en fonction de la dépréciation applicable en l’espèce ;
7. En cas de demande introductive d’instance, appeler en garantie toute partie ayant une part de responsabilité.

Dans tous les cas, le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier est fortement recommandé afin d’évaluer l’ensemble de la situation, notamment les coûts à prévoir pour se défendre versus le montant de la poursuite.

L’adage affirmant que « le pire des règlements vaut mieux qu’un procès » est encore d’actualité et il est donc important d’examiner les possibilités de solutions de rechange afin de mettre un terme au dossier (ex. : conférence de règlement à l’amiable (CRA), médiation privée, négociation entre avocats, arbitrage, etc.).

CONCLUSION
Que vous soyez l’acheteur ayant découvert la présence de vices cachés à même votre bien, ou encore le vendeur à qui on a dénoncé la présence d’un vice caché, la situation ne doit pas être prise à la légère.

Des délais de dénonciations dans les six mois de la découverte d’un vice caché ou encore de la réception d’une mise en demeure pour ce qui en est du vendeur et des autres parties s’imposent.

Cependant, plus vous agissez rapidement, plus vous augmentez vos chances de régler le litige à l’amiable et d’éviter ainsi des procédures judiciaires longues et onéreuses.

De même, la prescription civile de trois ans doit être respectée avant d’instituer tout recours judiciaire, à moins d’interruption, le cas échéant.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier afin de vous éclairer quant à l’ensemble de vos droits et obligations.