Passation de titre

Passation de titre

Passation de titre

Il s’agit du recours judiciaire utilisé afin de forcer la vente d’un immeuble, dans le cas où l’une des parties (vendeur ou acheteur) refuse de “passer titre”, c’est à dire de signer l’acte de vente auprès d’un notaire, alors qu’une promesse d’achat a été acceptée par les partie et que toutes ses conditions ont été respectées.

L’article 1712 du Code Civil du Québec précise en effet:

“Le défaut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’obtenir un jugement qui en tienne lieu”.

En pratique, on retrouve ce genre de situation lorsque, suite à l’acceptation d’une promesse d’achat, le vendeur rencontre un tiers qui lui offre encore plus pour son immeuble.

L’acheteur qui tient toujours à acquérir l’immeuble en cause au prix offert et accepté, peut donc se prévaloir de ce recours pour forcer le vendeur à lui vendre son immeuble.

Pour se faire, il y a des étapes à suivre:

  1. L’acheteur doit livrer une mise en demeure au vendeur;
  2. Ensuite l’acheteur doit faire préparer un acte de vente par un notaire de son choix, en tout point conforme à l’offre d’achat acceptée et le signer ;
  3. L’offre réelle, soit l’envoi de l’acte de vente au vendeur pour fins de signature;
  4. La consignation du prix de vente.

Une fois ces étapes complétées, si le vendeur refuse toujours de signer l’acte de vente, l’acheteur pourra alors lancer la procédure judiciaire en passation de titre contre ce dernier.

Lorsqu’un acheteur ainsi lésé veut se prévaloir de ce recours, il est important d’agir rapidement, et d’accompagner sa poursuite judiciaire d’une PRÉINSCRIPTION au Registre Foncier de l’immeuble en cause, afin de “geler” cet immeuble et ainsi empêcher le vendeur de vendre sa propriété à un tiers.

En effet, l’article 1397 du Code Civile du Québec précise:

” Le contrat conclu en violation d’une promesse de contracter est opposable au bénéficiaire de celle-ci, sans préjudices, toutefois, de ses recours en dommages-intérêts contre le promettant et la personne qui, de mauvaise foi, a conclu le contrat avec ce dernier.”

Stratégiquement parlant, il faut donc que l’acheteur qui veut se prévaloir du recours en passation de titre contre son vendeur, inscrive ladite PRÉINSCRIPTION au Registre foncier AVANT que le vendeur ne signe un acte de vente pour son immeuble avec un tiers.  Sinon, l’acheteur ne pourra plus tenter d’obtenir cet immeuble et il devra se contenter d’un recours en dommages, futur et hypothétique.

Mais que se passe-t- il lorsque c’est plutôt l’acheteur qui refuse de signer l’acte de vente auprès du notaire instrumentant, après que sa promesse d’achat ait été acceptée par le vendeur?

En pratique, lorsque c’est l’acheteur qui ne veut pas respecter ses engagements contenus à sa promesse d’achat, le vendeur remettra plutôt sa propriété sur le marché et poursuivra l’acheteur fautif pour l’ensemble de ses dommages une fois son immeuble revendu à un tiers, plutôt que de nuire à la vente de son immeuble en poursuivant l’acheteur en passation de titre inutilement.

Le vendeur a 3 ans pour se faire, à compter du défaut de l’acheteur, afin de respecter la prescription civile.