Les vices cachés

Le Code Civil du Québec définit la notion de “Vice-Caché” à l’article 1726:

“Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’ils les avaient connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.”

Bref, avant qu’un acheteur puisse considérer faire une réclamation contre son vendeur, il doit s’assurer:

  1. Que le “vice” dont il est question est important;
  2. Que ce “vice” était déjà présent lors de la vente et
  3. Qu’il n’y avait pas d’indices lui permettant de découvrir ce “vice” avant la vente.

On parle notamment de pyrite, de pyritite, d’infiltration d’eau, de moisissures, de spores nocifs dans l’air, d’amiante, de fourmis charpentières et j’en passes.

On remarque que l’acheteur n’a pas à démontrer la connaissance du “vice” par le vendeur avant la vente pour réussir dans sa réclamation. Cependant, si l’acheteur est en mesure de faire cette démonstration, il pourra alors avoir droit, en plus des dommages reliés aux réparations requises, à des dommages punitifs en vertu de l’article 1728 du Code Civile Du Québec.

Il est important de savoir qu’en vertu de l’article 1739 du Code Civil du Québec, l’acheteur doit dénoncer PAR ÉCRIT le “vice” dont il se plaint à son vendeur et ce, dans un délais raisonnable à compter de sa découverte.

La jurisprudence est venu interpréter ce “délai raisonnable” comme étant généralement de 6 à 8 mois à compter de la découverte du vice.

Il est donc important de procéder rapidement à ladite dénonciation et ce AVANT D’EFFECTUER LES TRAVAUX DE RÉPARATION.

Ensuite, à défaut d’entente avec le vendeur, une poursuite judiciaire en dommages pour vices-cachés peut être lancée à l’intérieur du délai de prescription civile, à savoir 3 ans à compter de la découverte du “vice”.

Il est alors important d’avoir recours à un ingénieur, afin d’obtenir une expertise qualifiant le “vice” de “vice-caché” et mentionnant les travaux requis.  L’acheteur aura ensuite recours à un ou des entrepreneurs certifiés en la matière afin d’obtenir des estimés de réparations.

Par ailleurs, si vous êtes le vendeur et que vous avez reçu une dénonciation alléguant la présence de vices-cachés, il est alors important de réagir rapidement pour vous défendre.

Les 6 moyens de défense principaux en matière de vices cachés sont les suivants :

  1. La contestation du “vice”. Par exemple, une toiture ayant atteint la fin de sa vie utile;
  2. Le vice apparent, à savoir un “vice” qui pouvait facilement être observé par l’acheteur à l’œil nu lors de sa ou ses visites de l’immeuble;
  3. La contre-expertise qui pourra par exemple offrir une solution moins onéreuse pour réparer le “vice” en question;
  4. Les contre-estimés, Le vendeur peut également avoir recours à ses propres entrepreneurs certifiés afin d’obtenir des estimés de réparations moins chers;
  5. La plus-value, Selon l’âge de l’immeuble, une plus-value peut être déduite de la réclamation;
  6. L’appel en garantie, permettant au vendeur de tenir responsable l’ancien propriétaire dans la chaîne de titre, par exemple.